说到公寓，一般会有两种认知：一种是把一层多户的小户型项目称为公寓；另一种是听到公寓二字，就认为是40年产权，避而远之。其实这两种看法都是片面的，要想讲清楚这个问题，首先要了解房屋用途、梯户比、采光条件、煤气安装等概念，并从三种产品类型，40年产权商住、居住式公寓、多梯户住宅说起。
40年产权商住
不管是40、50、还是70年，指的都是土地使用年限，要注意，土地年限计算起始时间是开发商拿地日期，而不是房屋的竣工日期。主要鉴别方法是，查看产权证用途一栏的后半部分房屋用途（前半部分是土地用途），如果房屋用途中包含商或公的字样（商住、商服、公建、办公等），就可以初步认定是40年产权；如果写的是住宅或者居住式公寓，那么就是70年产权。
对于40年产权的商住项目，也有不少建成了住宅的模样（东港区域居多），百十来平、一梯两户、南北通透，所以并不能简单的把40年商住和公寓划等号。但不管怎么称呼，40年项目多数还是商用水电暖、交易税费相对较高、没有指标到校名额，而最需要提醒的是，升值空间和变现能力都比较差！所以，作为一个负责任的房产博主，在没有更多政策扶持的情况下（如带学区），我个人是不推荐选择40年产权商住或者办公类地产的。
居住式公寓
高新园区的居住式公寓，基本都是在2010-2013年建成的，原因是2009年前后，高新园区为了应对金融危机的影响，解决企业用工问题、吸引外来人口就业、留住高技术人才，遂批复了大批量总价相对较低的小户型类住宅产品，进而能降低年轻人购房成本，增加职工对企业和城市的归属感。
这就出现了两个疑问，为什么不直接盖正常面积的住宅呢？因为怕买不起而导致留不住人，也因为片区内的住房供应量明显小于预计的需求量，为了增加供应套数就适当降低了户均面积。所以，为了留下你，只能暂时委屈你；第二个疑问是房本上为什么不直接写成住宅呢？因为根据建筑规范要求，用于居住建筑的起居室或卧室，在大寒日的有效日照时长不低于二小时，小户型产品因为朝向或者楼间距等问题，很多无法满足上述要求。所以，就出现了这种打擦边球的类住宅产品。
- 居住式公寓与住宅的区别
讲明了由来，下面说说区别。居住式公寓跟纯住宅相比，只要记住两点不同即可，一是居住式公寓不限购（不占购房名额）、二是没有煤/燃气管道（绝大多数）。其他性质都跟住宅一模一样，能落户有学区名额、民水民电、首付成数和贷款利率相同、交易税费也一样、产权到期均自动续期。
多梯户住宅
还有些纯住宅也会让人误以为是公寓，就是因为每层户数太多，比如翰林观海公寓，单层62户！想好的比喻不敢说请大家自行脑补，但产权证上房屋用途一栏写的就是住宅二字，附记也没有其他内容，而且是受限购影响的；有些还通煤气（如硅谷假日公寓），就更让人难以分辨，这样的项目在高新还真不在少数。
为了更准确地对公寓进行表述，我总结了以下两点。
- 一是从物理属性来看，只要是一个单元每层户数超过十户，就可以称之为公寓。我个人也更倾向通过户数来定义公寓的方法。
- 二是从产权性质来看，可分为40年的商住公寓和70年的小户型住宅公寓。
关于买房建议，上文说到40年的都不建议，那居住式公寓和多梯户的住宅呢？
从市场反馈情况看，如果没有顶级学区的加持，这两种产品被认可程度基本相同，并不会因为房本上写的住宅就卖的价高，也不会因为是居住式公寓而被排斥。因为同样是户数多、人多的通廊式布局，居住体验没太大差别。从价格的走势来看，两者浮动比例也基本保持一致；从升值空间来讲，多梯户的住宅也并没有明显优势。
所以，我的建议还是能买纯住宅（小梯户），就尽量不选择公寓。但如果是预算有限，又不想离工作圈或生活圈太远，买套公寓用于自住，也不失为正确的选择，不用纠结房子是居住式公寓还是多梯户住宅，只要是70年的都行。理性分析自己的需求，并感性地遵从自己的喜好，最终选择出那套适合自己的家。
文中谈论的情况符合高新所有公寓项目，其他区域会有极少数比较特殊，比如产权证上房屋用途一栏是住宅，附记内容却是规划用途为公寓，这种房屋的性质同居住式公寓，也不限购。还有些大面积的居住式公寓，是可以开通煤气的，因为根据建筑规范要求，安装煤气的房屋厨房必须能保证自然通风，小户型厨房大多没有窗户，自然不能安装煤气。
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[V5]独立思考，按需购房。我是一宁，专注高新发展！
